未来房价走势预估

Posted on 2018-08-02

马云曾在全球峰会上表示:房价跌到葱价
10年后房价会跌到哪个位呢?

今年上半年中国房地产市场依然持续火爆,一线城市房价受到控制,微幅下跌,而多数二三四线城市房价都在上涨,现在三四线城市房价涨破万元,已经不是什么稀罕事了。房价这样飞涨,我们不禁想起了去年马云出席全球峰会演讲时提到,将来房子如葱。马云说:“过去8年内”,我国的房价整体处于大幅上涨的情况,8年后我国最廉价的东西或许是房子和汽车。事实上房价跌到葱价只是一种比喻,意思是房价未来会跌得很便宜。虽然不是每户家庭都买得起房子但是普通家庭只要稍微努力一下就能够圆上住房梦。

  • 那么十年之后的房价会跌到哪个位置呢?

我们认为12线城市房价,应该跌到当地居民收入的15-20倍。而34线城市将会跌到当地年均收入的10-15倍左右。打一个比方,上海市年收入8万左右,上海市正常情况下应该是120-160万之间。也就是说在上海买一套100平方米的房产,最多也就是每平方米1.2万至1.6万。
而8年后的34线城市,由于人口净流入差,当地居民购房力趋于饱和,所以房价还会跌到原来的价位,可能是有价无市。

  • 可能有人会问现在各地房价还在上涨的趋势中,国内房地产市场尚未降温的征兆,而马云说8年后房价如葱的底气从何而来呢?

首先,8年后的购房群体基本上是90后00后。对于不少90后来说上代人总会有房产留下来的,所以90后是不愁没房子住的。况且新一代年轻人思想比较开放,不愿意在一个地方呆一辈子,他们喜欢到处闯荡,更加认同租房居的这样一个模式。所以未来刚需购房群体,并没有想象的那么多。未来房价大幅回落也是不可避免的。

其次,未来两年开征房产税也是大势所趋。届时,国内房价即使不会跌到葱价也会很便宜。目前不动产信息已经全国联网,这为全国性的征收房产税奠定了基础。一旦开征房产税,就意味着在房子的保有环节要开始征税了,这会使炒房者退出房地产市场。未来国内房地产市场将恢复到“住房不炒”的时代,这个时候房价很便宜是非常正常的事情。

再次,房地产长效机制的建立,多主体供给,多渠道保障,解决了收入群体住房问题。未来商品房市场的刚需将分流,人们可以通过各种渠道解决住房问题。未来富裕家庭可以购买商品房,中等收入的家庭可以购买保障房,而低收入群体可以租房住。

最后,自2017年开始房贷利率已经从历史低谷爬了上来,购房者的成本将大幅增加。从趋势来看,房贷低利率的时代已经结束,融资成本不断上升将是大趋势,投机性炒房者撤离后,高房价将步入下跌通道中。8年后房价虽不会是葱价,但是经过去投机化,房价将会是与当地居民收入挂上钩的价格。

  • 个人认为:未来VR AR的推广,住房问题也将有所缓解

VR-AR将是“新大陆”,可以连接世界上所有的人,构造一个虚拟空间,在虚拟空间中完成各种交易。简单的来举个例子,若一个外国朋友想学习中文,感受中国文化,但是身边没有资源没有老师,这时候会有这种借助VR-AR的企业聘请这种国际汉语老师授课,只需要在虚拟空间中完成授课,不仅仅如此虚拟空间中的中国文化气息是身临其境的,可以让学习者更好的达到入境的效果,提高学习效率,加深文化的熏陶。那么,这样的一种方式衍生到其他的领域中,该消费者不用大老远来中国,他完全可以将汉语学到一定程度,基本可以社交之后再来中国,避免了很多不必要的麻烦,这时候这种授课环境所占用的住房资源将减少。若是该外国朋友,是为了在本国利用汉语方便和中国朋友做生意那么这种虚拟的连接方式将消除很多不必要的资源。诸如此类等等,还有很多,如心理咨询不必实体环境化、小学初中高中大学等辅助教育可以虚拟空间化、电影院KTV酒吧可以虚拟化,这些虚拟化之后将腾出很大一部分的空间占地资源。举一反三,思维从特殊推广到一般化,VR-AR虚拟化的推广直接影响到“可空间虚拟化经济”,致使将减少空间占地资源,资源一多,那么地皮价格便会降低,住房价格随之降低。


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